+49-89-167-858-185

Правовые термины в сделках по недвижимости в Германии.

Abgeschlossenheitsbescheinigung
Свидетельство о полной изолированности жилого помещения

Правовые термины в сделках по недвижимости в Германии©Fel1ks/fotolia.com

Свидетельство о полной изолированности жилого помещения - это свидетельство от местного административного органа по надзору за строительством - Baubehörde, которое является строительным чертежом, утверждённым ведомственной печатью.

Оно используется при подаче заявления о разделе, с помощью которого собственник может разделить свой участок на жилую и долевую собственность в соответствии с немецким Законом о праве собственности на жилое помещение - WEG.

По ходатайству владельца такие свидетельства выдаются местными органами надзора за порядком при строительстве и являются обязательным условием для правового разделения двух- или много-долевого дома на отдельные квартиры – для сдачи в аренду или продажи– и/или для сдачи помещения в аренду деловым лицам (§ 7 Абз. 4 п.1 WEG). В своей сути оно подтверждает, что отдельные, обозначенные номерами квартиры либо другие помещения, например, офисы - являются выделенными помещениями.

Abnahme
Приём

Когда строительная организация или подрядчик возвели здание так, как описано в договоре, организация или подрядчик имеют право на составление Акта приёма-сдачи. По § 640 Строительного Кодекса BGB, застройщик имеет право на сдачу объекта с письменным заключением. Составляя Акт приёма-сдачи, заказчик письменно подтверждает выполнение строительных работ в надлежащем качестве. По систематике Делового права, после составление Акта приёма-сдачи, заказчик обязан выплатить гонорар в полном объёме в случае (§ 641 Строительного Кодекса BGB), если этот гонорар не выплачивался ранее во время строительства в виде авансов, частичных платежей или платежей в рассрочку. Если после приёма объекта выявляются строительные дефекты или недостатки, у заказчика остаётся законные права на процедуры «устранения дефектов», снижения стоимости строительства или отказа. При приёме объекта появляется опасность того, что случайные стихийные повреждения здания (штормовые повреждения или затопление при наводнении, иные стихийные повреждения) достаются заказчику (§ 644 Строительного Кодекса BGB). Поэтому при составлении Актов приёма-сдачи строительного объекта недвижимости в Германии, стороны договариваются о передаче новому хозяину прав из соответствующих страховых договоров, например, страховка от штормовых повреждений.

Altlasten
Остаточный экологический ущерб

Остаточный экологический ущерб – это загрязнения почвы и земли вредными веществами, которые могут вызвать загрязнение грунтовых вод или вредные для здоровья выделения. Устранение таких загрязнений является очень дорогим мероприятием. При этом неважно, вызваны ли эти загрязнения предыдущим использованием участка (промышленный объект или площадка АЗС) или другими влияниями (война, заполнение мусорными отходами). Остаточный экологический ущерб, также известный как «контаминация», является вещественным недостатком – недостатком объекта. При некоторых обстоятельствах Закон требует устранения загрязнений и от прежних владельцев (§ 24 Абз. 2 Федерального Закона о защите почвы – Bundesbodenschutzgesetz).

Altrechtliche Dienstbarkeiten
Ранее установленные договорённости (сервитуты)
Сервитуты из времени до гражданского кодекса

Гражданский Кодекс BGB вступил в силу 01 октября 1900 года. С этого момента он встал на место гражданских региональных законов, которые действовали до 31.12.1899. Эти законы, с региональными отличиями, предполагали некие права на участках, которые могли быть использованы и без внесения в Земельную книгу. Переходные постановления во «Вводном законе к гражданскому кодексу» - EGBGB, содержат в статье 187 положение, что такие ранее установленные договорённости могут после 01.01.1900. вступать в силу и без внесения в Земельную книгу.

Также там указывается, что эти права могут быть вписаны в Земельную книгу по требованию хозяина участка или другого уполномоченного. С тех пор прошло более 100 лет.

Можно представить себе, что если кто-то и хотел воспользоваться такими правами, то он наверняка ходатайствовал о внесении ранее установленных договорённостей в Земельную книгу. С большой вероятностью можно утверждать, что если такие договорённости не были внесены в Земельные книги, то они уже не существуют. В договорах о продаже участка часто встречается нотариальная запись о том, что продавец не гарантирует отсутствие таких договорённостей, но при этом он заверяет, что ему не известно об их существовании. Пример: право на выпас скота по обременённой земле и право передвижения по ней.

Anderkonto
Доверительный счёт

Стороны сделки купли-продажи недвижимости или земельного участка в Германии могут договориться о том, что при заключении нотариального договора может быть использован доверительный счёт. При этом покупатель объекта или его кредиторы оставляют соответствующую сумму для покупки у нотариуса, который заводит специальное Дело о доверительном счёте (Notar-Anderkonto). Однако, нотариус имеет право создавать такой счёт только в том случае, если он соответствует интересам обеих сторон (§ 54 а Абз. 2 и 3 Закона о нотариальном заверении - BeurkG). Если расходы на нотариальное сохранение и оформление высоки и нет законного основания так поступать, то нотариус должен отказать в создании доверительного счёта, то есть, если открытие доверительного счёта не создаёт дополнительной безопасности для сторон. Если нотариус всё-таки создаёт доверительный счёт, то он делает это как представитель общественного ведомства и отвечает за законное проведение сделки.

Ankaufsrecht
Право на приобретение

Право на приобретение позволяет своему владельцу приобрести желаемый участок в будущем, при наступлении заранее обговорённых обстоятельств. Часто право на приобретение делают зависимым от определённых условий (например, от кончины нынешнего владельца). Также возможно, что право на приобретение выдаётся на ограниченный срок. Типичный признак права на приобретение это то, что оно используется односторонне. Его правовая суть в том, что продавец земельного участка предоставляет покупателю привязывающее предложение, которое подлежит нотариальному заверению. Его предоставление может быть и по факту смерти (в завещании), но в любом случае право на приобретение должно быть нотариально сформулировано так, что основные темы (предмет контракта и цена покупки) договора купли-продажи уже установлены или могут быть объективно установлены.

Auflassung
Передача права собственности

Переход собственности на земельном участке (или наследственном праве на застройку) на основании договора происходит с внесением новых сведений о владельце (владельцах, наследственных застройщиков) в Земельную книгу.

Главное условие для изменения записи в Земельной книге - это наличие нотариально утверждённого заявления сторон о согласии записанного владельца с покупателем о передаче собственности (§ 873 гражданского кодекса BGB). Это согласие в юридической терминологии называется Auflassung – Передача права собственности. Оно описано в § 925 Гражданского кодекса BGB. Чтобы это заявление имело юридическую силу, его нужно нотариально утвердить. При утверждении должны присутствовать обе стороны. Не обязательно лично, - можно передать соответствующее заявление через своего представителя.

Aufteilungsplan
План разделения здания

Тот, кто хочет разделить свой двух- либо много-долевой дом или офисное здание с несколькими единицами по правилам Закона о владении квартирами в Германии - WEG на частные квартиры и/или коммерческие долевые единицы собственности, должен предоставить (с помощью нотариуса) ведомству Земельных книг (кадастровый отдел - Grundbuchamt) соответствующее заявление о разделе – Teilungserklärung. Это заявление содержит математическое разделение на определённые доли собственности в процентах и действительное разделение на определённые единицы (то есть квартиры/офисы, магазины, коммерческие учреждения на чертеже). Они указываются как особая собственность. Разделение происходит через создание плана разделения здания, в котором указываются доли совладельцев (части от объекта). К нему также прикрепляют чертежи с обозначением точного расположения отдельных чётко пронумерованных единиц особой собственности (квартир и т.д.). К плану обязательно прилагается ведомственное свидетельство о полной изолированности жилого помещения (см. пункт «Свидетельство о полной изолированности жилого помещения»), которое выдаёт местный административный орган по надзору за строительством - Baubehörde. Этим подтверждается, что квартиры являются закрытыми единицами.

Ausfertigung eines Vertrages oder Urkunde
Экземпляры договора или документа

Исходный текст документа, который был прочитан и подписан при заверении, остаётся в архиве документов нотариуса, если конечно, это не завещание или договор о вступлении в наследство. Чтобы документ мог использоваться, нотариус составляет экземпляр(-ы) исходного текста. Он замещает исходный текст в документообороте (§ 47 Закона о нотариальном утверждении).

Такие экземпляры документа имеют при их предоставлении юридическую силу, равную самому документ. Это особо важно при составлении доверенностей (§§ 172 и 173 Гражданского Кодекса BGB). От экземпляра документа стоит отличать заверенную выписку или заверенную фотокопию. Несмотря на их нотариальное заверение, они остаются выпиской или фотокопией, без силы заявления, которой обладает только экземпляр документа. Поэтому, нотариальное заявление о приёме делового предложения, например, купли-продажи, считается доставленным стороне договора только при доставке ему самого экземпляра такого заявления. Доставки заверенной копии недостаточно. Все экземпляры документа нумеруются. Каждое изготовление экземпляра документа нотариус записывает в исходный документ, при этом он записывает номер экземпляра и имя лица, которое получило его. Также на самом экземпляре есть отметка о том, кому данный экземпляр выдан. Особую важность это имеет при составлении экземпляров нотариальных документов о долговых обязательствах, которые могут быть исполнены (судебными приставами).

 

Basiszins
Базовая процентная ставка

Базовая процентная ставка описана в § 247 Гражданского Кодекса BGB. Каждые полгода, 01 января и 01 июля Европейский Центральный Банк EZB устанавливает базовую процентную ставку. Он влияет, в том числе, на величину пени при просрочке платежей (§ 288 Гражданского Кодекса BGB).

Baulasten
Обязательства по строительству

Обязательства по строительству являются общественно-правовыми ограничениями по застройке земельных участков. Они записываются в реестр обязательств по строительству местной общины с согласия владельца участка. Часто они служат для предоставления другому лицу, например, соседу, неких прав. Это могут быть в том числе: застройка участка за счёт использования расстояния между участками (определяется Строительным законодательством федеральных земель Германии) либо отказа от соблюдения этого расстояния, предоставление права на (совместное) использование. Обязательства по строительству не предоставляют выгодоприобретателю гражданско-правовых прав требовать соблюдение этих обязательств. Поэтому рекомендуется составление соглашений о сервитутах Dienstbarkeit и их внесение в Земельную книгу участка для которого они созданы.

Bauträgervertrag
Договор подряда

Договор подряда с владельцем строящегося частного жилого дома - под этим можно понимать договор купли-продажи земельного участка, при котором продавец обязуется возвести на этом участке дом, квартиру или коммерческий объект, при этом он сам отвечает за возведение, как строительная организация. По завершении строительства всё вместе переходит в собственность покупателя. При этом он оплачивает строительные работы и сам земельный участок. При оплате строительных работ частями, по мере строительства, действуют строгие нормы Закона о маклерской и подрядной деятельности MaBV. И, если покупатель является потребителем по § 13 Гражданского Кодекса BGB, то и нормы §§ 305 и дальше Гражданского кодекса BGB. Уже при составлении договора подряда следует убедиться с помощью нотариуса в соблюдении Закона о маклерской и подрядной деятельности MaBV и §§ 305 и дальше Гражданского кодекса BGB.

 

Beschaffenheit
Качество предмета договора

Соглашение о качестве предмета договора является важной частью договора. Лишь при составлении договорного соглашения о качестве и составе предмета становится ясным, что собственно является предметом покупки и какие качества должен иметь этот предмет. При покупке недвижимости в Германии различают качество в плане возможности застройки, ограничения, возможно, состояние строения, год возведения (возраст здания), возможности использования, доходы (от сдачи в аренду) и др.

В зависимости от установленного в договоре качества можно принять решения о том, будут ли отклонения от него являться дефектом объекта или нет. Из-за дефектов покупатель может получить право на устранение дефектов, право на скидку или даже право на отказ от сделки (§§ 434 и далее Гражданского кодекса BGB).

Besitz
Владение (объектом)

Владение (объектом), как юридический термин, имеет в виду исключительно фактическое состояние. Согласно § 854 Абз. 1 Гражданского кодекса BGB, владение вещью определяется как «получение действительной власти над вещью». Наоборот получается, что владение вещью кончается при «прекращении, либо иной потере действительной власти над вещью». Указано в § 856 Гражданского кодекса BGB. В обиходном языке часто путают владение вещью и собственность.

Часто, вопрос о владельце, подразумевает собственника вещи. Подробности о владении и связанные с этим права по отношении к вещи описаны в §§ 854 и далее Гражданского кодекса BGB. Практическое значение в договорах о недвижимости имеет в первую очередь пункт о переходе владения объектом от продавца к покупателю. То есть, до какого момента правами на владение и обязанности из владения объектом принадлежат продавцу, а с какого момента – покупателю.

Также Гражданский кодекс описывает «совладение» в § 866 и «косвенное владение» в § 869.

Besitzübergabe, Besitzübergang
Передача права на владение. Передача имущества, переход имущества

Как переход имущества, (также известный, как «экономический переход») в нотариальных договорах подразумевают тот момент, к которому связанные с предметом договора права пользования и соответствующие обязанности (налоги) переходят покупателю. Следовательно, это подразумевает переход прав и обязательств, прибылей и затрат объекта, переход так называемой опасности уничтожения или повреждения. Далее, переход обязательства по соблюдению безопасности объекта, - то есть, ответственность за безопасность использования объекта (пример: балкон упал на автомобиль – ваша ответственность…). В заключении, переход контрактов на объект, которые владелец заключил с третьими лицами и страховыми компаниями, подрядчиками, снабжающими компаниями (страховка от пожара, договоры на аренду, поставку отопительного масла и др.) и т.п. Момент перехода владения в договорах на недвижимость часто привязывают к моменту уплаты суммы покупки недвижимости. Переход владения никак не связан со сменой собственника, которая обычно происходит следом, за счёт внесения соответствующей записи в Земельную книгу (кадастр). Если в договоре не указано иное, то действует § 446 Гражданского кодекса BGB, а также, при договорах на выполнение работ - § 651 гражданского кодекса BGB.

Bestandsverzeichnis (des Grundbuchs)
Кадастровая ведомость (в земельной книге)

Каждый лист Земельной книги содержит в первую очередь список участков, которые на нём отмечены. Это - кадастровая ведомость. Листы Земельной книги есть для всех участков, наследственных прав застройки, частных квартир, квартирных наследственных прав застройки.

Даже простые доли совладения земельным участком могут быть занесены в кадастровую ведомость. Например, если они принадлежат к другому внесённому туда участку и/или наследственному праву застройки (совладение дорогой или дорожкой, которые являются общими для нескольких владельцев участка, а их участки можно достичь через эти дороги).

Несколько участков одного владельца часто заносят в кадастровую ведомость одного и того же листа Земельной книги, если участки связаны между собой экономически или как-то иначе. Например, участки общины или сельскохозяйственные участки. Однако, это не обязательно. Может случиться, что участки человека попадают в разные ведомости, несмотря на то, что они связаны между собой экономически.

Briefgrundschuld, Briefhypothek
Поземельный долг с письмом, ипотека с письмом

Правовые термины в сделках по недвижимости в Германии©Fel1ks/fotolia.com

Если ипотека или поземельный долг не отмечены словом “brieflos“/„ohne Brief“ («без письма») в Земельной книге - они являются кадастрово-отмеченными долгами/ипотеками. Их особенность заключается в том, что для этих поземельных долгов или ипотек выписано долговое письмо/ипотечное письмо. Оно содержит в себе все записи о составе поземельного долга либо ипотеки, а также какой земельный участок ими обременён. Ещё в нём есть записи о сумме долга, о кредиторе, о процентной ставке и возможных побочных расходах (§§ 1116 и 1192 Гражданского кодекса BGB). В этих случаях кадастровый отдел нуждается в разрешении кредитора для удаления этих записей, а также в долговом письме. Без этих документов уничтожение записи невозможно. Причина в том, что окончание долговых обязательств может быть оформлено в виде передачи долгового письма должнику, без записи в кадастровый реестр. Если долговое письмо утеряно, проводится вызывное производство (для установления факта того, что документ потерял силу).

Buchgrundschuld, Buchhypothek
Реестровый поземельный долг, реестровая ипотека в Германии

Поземельный долг и ипотека являются правами на взятие участка в залог, при этом в третьей части Земельной книги вносятся соответствующие записи. Если в записях есть отметка „brieflos“/„ohne Brief“ (без письма), то это реестровый поземельный долг или реестровая ипотека соответственно. Их данные и содержимое можно узнать только из Земельной книги. Если вышеназванных отметок нет, то это долг или ипотека с письмом.

 

Dienstbarkeit
Сервитуты

Есть различия между земельными сервитутами (§ 1018 Гражданского кодекса BGB) и частными ограниченными сервитутами (§§ 1094 и далее Гражданского кодекса BGB).

Оба подразумевают право использования участка, на который они распространяются, в определённых целях. Это может быть право на использование дорог, проведение линий снабжения, либо требование, что на обременённом участке нельзя проводить некие действия (устроить бар или автозаправочную станцию и т.п.). Также бывает, что владелец обременённого участка должен дозволять определённое использование участка-выгодоприобретателя. Например, некие выбросы вредных веществ соседнего промышленного здания. Сервитуты означают ограничения прав собственности над обременённым участком. Различие между кадастровым сервитутом и ограниченным частным сервитутом лежит в получателе выгоды. При кадастровом сервитуте выгодоприобретатель является собственником другого участка. А при ограниченном частном сервитуте выгодоприобретатель является частным или юридическим лицом, независимо от прав собственности над участком.

Dingliche rechte
Вещественные права

Вещественные права – дословно «права, исходящие из вещи», действуют не только между сторонами договора, с помощью которого закреплены их права и обязательства, а между всеми возможными сторонами. Вещественные права привязаны к предмету (участку или наследственному праву застройки и т.п.) и поэтому имеют абсолютный характер. Чтобы третьи лица могли знать о таких правах на конкретном участке, последние заносятся в Земельную книгу. Самое важное вещественное право на предмет, например, на участок, - это право собственности на предмет, например, на участок. Собственник принимает решение, передать ли право собственности другому лицу или обременить ли участок, а потом предоставить другому лицу ограниченное вещественное право на свой участок. Это имеет силу в отношении любого третьего лица тоже. Такие вещественные права могут быть наследственным правом застройки, узуфруктом (право пользования чужим имуществом), сервитутом (например, право на проезд), права на кадастровый залог (ипотека, поземельный долг или пенсионный долг) или же право на приоритетную покупку. Вещественные права обязаны быть согласованными и записанными в Земельную книгу, чтобы вступить в силу (§837 Гражданского кодекса BGB). Чтобы было видно, что они собой представляют, они должны быть чётко описаны. Их отмена происходит обычно в таком порядке: правообладатель односторонне заявляет, что он разрешает уничтожение записи об этом праве в Земельной книге, а собственник ходатайствует о снятии этой записи с учёта. В случае, если при снятии с учёта нарушаются права третьих лиц, необходимо так же и их согласие.

Eigentum, Eigentumsübergang
Право собственности и его переход другому лицу

Собственник земельного участка записывается в первом отделе Земельной книги. Можно стать собственником лишь в тот момент, когда в кадастровом отделе Grundbuchamt запишут Ваше имя как собственника участка в первом отделе Земельной книги – вместо предыдущего владельца (§ 873 Гражданского Кодекса BGB). Есть одно исключение: при унаследовании земельного участка, можно стать собственником уже за счёт вступления в наследство, то есть в тот момент, когда умирает завещающее лицо. Когда установлено вступление в наследство, в Земельную книгу – при доказательстве вступления в наследство – вносятся соответствующие поправки. Люди, которые не разбираются в праве, часто путают переход права собственности с переходом права на владение (см. пункт «Передача права на владение»)

Erbbaurecht
Наследственное право застройки

Наследственное право застройки - это ограниченное по срокам право возвести здание, а также владеть им и содержать его, на чужом участке, которое можно передать и завещать. В период действия наследственного права застройки, его владелец имеет вещественное право над обременённым участком. Здание, построенное на основании наследственного права застройки, принадлежит обладателю наследственного права застройки. Для этого права, также как для земельного участка, создают отдельный лист в Земельной книге. По этой причине оно может обременяться земельным залоговым правом, (поземельный долг, ипотека, рентный долг) также как земельный участок. Также, оно может обременяться иными вещественными правами. Для создания наследственного права застройки нужна соответствующая договорённость Vereinbarung, в виде нотариально утверждённого контракта и внесения наследственного права застройки в Земельную книгу. Земельная книга содержит запись о наследственном праве застройки в месте, где описан сам участок, на котором это право действует. Обычно, уполномоченный обязуется в Контракте о использовании наследственного права застройки - Erbbaurechtsbestellungsvertrag, что он будет платить владельцу участка какие-то суммы (Erbbauzins - плата за наследственное право застройки). Эта плата обычно закреплена специальной оговоркой Wertsicherungsklausel. Наследственное право застройки кончается по истечению срока действия, по факту отмены, или при обратном переходе к собственнику (нарушение ранее согласованных условий контракта). Подробности можно найти в постановлении «О праве наследственной застройки» от 1919 г. и последнем обновлении в 2002 г. (Erbbaurechtsverordnung ErbbRVO).

Erschließung und Erschließungskosten
Освоение и расходы на освоение

Сюда относятся взносы на освоение в соответствии с § 127 Абз. 2 Строительного кодекса BauGB, которые нужны для освоения участков. Освоение участков – это строительство дорог, дорожек, площадок, парковок, зелёных комплексов, комплексов защиты от вредных воздействий (вдоль автомагистралей и железных дорог строят стены для защиты от шума).

Также эти взносы содержат стоимость снабжения участков водой и содержания канализации. Обязательство уплаты взносов на освоение участка касается владельцев участков. Оно появляется и вступает в силу по факту готовности осваиваемого комплекса Erschließungsanlage в соответствии с § 133 Абз. 2 Строительного кодекса BauGB.

В этом случае обязан платить тот, кто является собственником в момент доставки уведомления об уплате взносов Beitragsbescheid, в соответствии с § 134 Абз. 1 Строительного кодекса BauGB. То есть это не то лицо, которое являлось собственником во время строительства осваиваемого комплекса.

Если в договоре купли-продажи земельного участка не оговорено иное, то во внутренних отношениях покупателя и продавца происходит следующее: продавец обязан оплатить расходы на те строительно-технические мероприятия, которые были начаты до дня утверждения (договора), причём независимо от более позднего момента появления задолженности по взносам, а покупатель, в свою очередь, обязан оплатить расходы всех дальнейших мероприятий по освоению. Что закреплено в § 436 Абз. 1 Гражданского кодекса BGB.

Из-за запутанности этой формулировки, (например, что является стартом строительно-технических мероприятий?) рекомендуется сформулировать это в договоре купли-продажи более понятным образом. Например, что продавец оплачивает все уведомления вплоть до продажи, а покупатель только те уведомления, которые приходят после покупки.

Gefahr, Gefahrübergang
Риски, переход рисков

Имеется ввиду момент перехода риска, касающегося целостности объекта, от продающей стороны к покупающей стороне. Под этим риском подразумевают никогда не исчезающую возможность уничтожения или повреждения предмета договора стихийными событиями. Это может быть удар молнии, наводнение, землетрясение или что-то иное. По этой причине важно явно обозначить момент передачи этого риска покупателю в договоре купли-продажи. В тесной связи с этим стоит вопрос о том, когда права из соответственных страховых контрактов переходят покупателю. Обычно, по этой причине в договоре купли-продажи указывают, что при переходе прав на владение, также переходят риск и права по существующим страховым договорам.

Gesamtschuldner
Общий должник

Также: корреальный должник, солидарный должник, солидарные должники (несколько должников, отвечающих за выплату общего долга)

Этот термин определён в § 421 Гражданского кодекса BGB:

(1) несколько лиц имеют обязательства, согласно которым каждый из них обязан выполнить это обязательство в полной мере, но при этом кредитор может требовать это выполнение только один раз (общий должник). В этом случае кредитор может требовать выполнение обязательства по своему усмотрению с каждого должника целиком или частично.

(2) до полного исполнения обязательства все должники остаются обязанными.

Это иногда имеет важность по отношению к договорам на недвижимость по той причине, что участники контракта являются общим должником независимо. По отношению к финансовому ведомству – из-за налога на землю, по отношению к кадастровому отделу и нотариусу – из-за стоимости утверждения и проведения сделки. Обычно несколько покупателей участка являются также корреальным должником по поводу уплаты стоимости участка (§ 427 Гражданского кодекса BGB).

Grundbuch
Земельная книга

Все известные участки, наследственные права застройки и частные квартиры/квартирные наследственные права застройки в Германии занесены в листы Земельной книги. Они хранятся в местных ведомственных судах и собраны в Земельных книгах, которые там ведут. Также это можно назвать кадастровым реестром. Лист Земельной книги состоит из:

Предметный список

Первый отдел

Второй отдел

Третий отдел

Предметный список

Содержит наименования земельных участков, которые к нему относятся, при необходимости и привязанные доли собственности и/или права на использование и т.п. других земельных участков.

Первый отдел

В первом отделе записан собственник. При наличии нескольких собственников указано, в каких (правовых) отношениях они имеют право на участок (доля, сообщество наследников, общество гражданского права GbR, общество с ограниченной ответственностью GmbH и т.п.).

Второй отдел

Во втором отделе записаны обременения, кроме ипотек, поземельных и рентных долгов. То есть, там записаны права на пользование (Узуфрукты, квартирное право и т.п.) или иные права (Сервитуты, права прохода/проезда, обязательства по дозволению, рентные права, предварительные заявки и т.п.)

Третий отдел

В третьем отделе содержатся ипотеки, поземельные и рентные долги.

Grundpfandrecht
Право о залоге земельного имущества

Возврат поземельных долгов, ипотек и рентных долгов третьим лицам гарантируется обеспеченными залогами, согласно правилам третьего отдела Земельной книги. В большинстве случаев в качестве третьих лиц здесь выступают банки, сберегательные кассы и др. Они документируют взятие в залог обременённого участка в Земельной книге, и, если заёмщик вовремя не выполняет кредитные требования в соответствии с контрактом, могут поступить следующим образом: земля переходит под принудительное администрирование или попадает на аукцион принудительной продажи, чтобы удовлетворить кредитные требования.

 

Grundschuld
Поземельный долг

Классическое право по залогу земли - это поземельный долг. В третьем отделе Земельной книги есть запись, которая закрепляет абстрактное право на залог имущества третьим лицам. Цель поземельного долга в качестве гарантийного средства определяется не только этой записью, но и т.н. «Заявлением о назначении» - Zweckerklärung. Это заявление составляется между кредитором поземельного должника и владельцем участка. Если поземельный долг является соответственно заявлению о назначении исключительно гарантийным средством для займа, то поземельный кредитор не может использовать его одновременно как гарантийное средство для, например, отдельного одновременно ведущегося контокоррентного кредита.

Для этого было бы необходимо расширить гарантийное назначение в заявлении о назначении.

Поземельный долг, также как ипотека, заносится в третий отдел Земельной книги в виде записи о величине поземельного долга и процентов, а также о начале процентного периода. По факту внесения в Земельную книгу, поземельный долг обретает юридическую силу. Экономическую важность здесь имеет её (записи) порядок, так как в случае реализации, (принудительные продажа или управление) долги оплачиваются по порядку в книге из дохода от реализации. Возможен и допустим «Ипотечный долг, перешедший к собственнику недвижимости» Eigentümergrundschuld, который принадлежит самому собственнику участка (либо наследственного права застройки) и чаще всего записывается как поземельный долг с письмом (см. пункт «Поземельный долг с письмом, ипотека с письмом»)

Hypothek
Ипотека

Ипотека является правом на взятие участка в залог и служит гарантией для выполнения определённых требований кредитора. Поэтому сведения об ипотеке в Германии специально заносятся в третий отдел Земельной книги. Обременённый участок служит гарантией для выполнения только этого требования. Как следствие, в случае необходимости, кредитор может запросить в местном суде решение о принудительном управлении/продаже участка из ипотеки, также как и при описанном выше поземельном долге (см. пункт «Право о залоге земельного имущества). Особенность ипотеки состоит в том, что она привязана к чётко определённому требованию. Когда требование теряет силу полностью или частично, например, при его выполнении, ипотека по закону автоматически превращается в поземельный долг собственника. Это долговое обязательство, которое принадлежит самому собственнику. Менять в Земельной книге самому при этом ничего не нужно (§ 1177 Гражданского кодекса BGB.)

Identitätserklärung
Заявление о тождестве (земельного участка)

Когда собственник земельного участка, либо обладатель права наследственной застройки продаёт часть своего участка, либо права наследственной застройки третьему лицу, а кадастровый замер не произведён, возникают сложности. При замере, государственный инженер-геодезист Vermessungsingenieur, замеряет участок и передаёт данные в кадастровое ведомство Katasteramt. Там замеренная местность получает свой кадастровый номер.

Если осуществлять куплю-продажу без этого, то составляется заявление о тождестве. Чтобы исключить сложности в определении предмета договора, к договору прилагают чертёж (план расположения), из которого видно, какую часть участка продают. Она может быть выделена цветом. Уже на этом этапе следует быть как можно более точным, потому что иначе точное расположение части участка на чертеже неправильного масштаба, в реальности не может быть точно определено. Договор купли-продажи может по причине отсутствия точно определённого предмета договора быть недействительным. По заключении договора в соответствии с договорённостью – чаще всего со стороны покупателя – вызывается государственный инженер измерения (геодезист), который находится под присягой. Ему поручается замер и раздел участка на проданную и не проданную части. После замера он изготавливает т.н. «Свидетельство о изменении», которое он отдаёт в кадастровый отдел. В кадастровом отделе замеренной площади присваивается новый кадастровый номер. Следом полученную информацию передают в ведомство Земельных книг, которое находится при местных судах. В каталоге нужного листа Земельной книги нужный участок делят на две части в соответствии со свидетельством об изменении. Эти части получают новые кадастровые номера. В связи с этим стороны договора купли-продажи должны составить дополнение Ergänzungsurkunde к договору для точного осведомления ведомства Земельных книг. В этом дополнении стороны заявляют, что предмет договора действительно является этим кадастровым участком, который, таким образом получил свой собственный номер в реестре.

В повседневной нотариальной деятельности часто уже при составлении договора купли-продажи раздаются полномочия и поручения для сотрудников нотариата. Им поручается отнести заявление о тождестве в соответствующее ведомство и выдаётся доверенность для составления дополнения, которое содержит заявление о тождестве, чтобы стороны договора не нуждались в личном повторном посещении нотариуса.

Löschungsbewilligung, Löschungsantrag
Разрешение на аннулирование, ходатайство об аннулировании

Если право или притязание третьего лица записано в Земельной книге как обременение, то его аннулирование, то есть вычёркивание из Земельной книги, требует наличия разрешения на аннулирование Löschungsbewilligung. Это разрешение выдаёт правообладатель. Разрешение должно быть общественно (нотариально) утверждённым документом. Дополнительно необходимо ходатайство владельца об аннулировании права, которое нужно вычеркнуть из книги Löschungsantrag. Ходатайство тоже подлежит нотариальному утверждению. Оно составляется собственником участка, то есть тем, кто получает выгоду от аннулирования.

Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)
Постановление о маклерской и подрядной деятельности

Постановление о маклерской и подрядной деятельности - это постановление содержит правила как для маклеров, так и для застройщиков. Эти правила должны соблюдать ими в процессе своей деятельности. Правила касаются обращения с доверенным им имуществом, ведения деловых документов и т.д. В особенности, Постановление о маклерской и подрядной деятельности, содержит важные правила для договора с застройщиком, которые должен соблюдать так же и нотариус. Они касаются срока уплаты суммы покупки по договору подряда, (см. пункт «Договор подряда») в особенности, срока уплаты и размера частичных выплат стоимости предмета договора, если они должны выплачиваться по мере прогресса застройки. Нарушения этих очень чётко прописанных правил постановления о маклерской и подрядной деятельности могут привести к общей недействительности договора. Помимо этого, подрядная организация может получить ощутимый финансовый ущерб от того, что при недействительности контрактных договорённостей о частичной/поэтапной оплате будет возможна лишь оплата по факту полного завершения застройки. Какое юридическое следствие наступит, решает в каждом случае индивидуально. Многие правовые вопросы в этом плане не решены даже Верховным арбитражным судом. Поскольку решения из постановления о маклерской и подрядной деятельности имеют характер защиты потребителя, то судебные иски по этому поводу, скорее всего будут при наличии сомнений, решены в пользу потребителя.

Negativattest
Свидетельство об отсутствии препятствий

Свидетельство об отсутствии препятствий - так называют свидетельство органа власти местной общины об отсутствии препятствий для законного совершения сделки. Нотариус делает запросы в орган власти, как того требует закон.

При составлении договора купли-продажи, нотариус получает ответ из ведомства, что оно либо не имеет права на приоритетную покупку (§§ 24, 25 Строительного кодекса BauGB), либо не будет пользоваться таким правом. Нотариус нуждается в этой справке, чтобы поставить заявку на смену собственника в ведомство Земельных книг (земельный отдел, Grundbuchamt). По этой причине он будет посылать в общину копию каждого договора купли-продажи, за исключением договоров на квартиру и/или долевую собственность. С этой копией он ставит заявку на выдачу свидетельства об отсутствии препятствий Negativattest. Пока это свидетельство не будет выдано, одно из условий на передачу денежной суммы по договору считается невыполненным.

Nießbrauch
Узуфрукт

Среди прочих прав пользования в целом, есть так называемое право на узуфрукт. Оно позволяет своему обладателю пользоваться предметом, который обременён узуфруктом (§ 1030 Гражданского кодекса BGB). Узуфрукт по отношению к земельному участку создаётся также как и все остальные сервитуты за счёт согласия участников и внесения в Земельную книгу. Для внесения необходимо нотариально утверждённое разрешение владельца, то есть письмо в форме заявления Erklärung, которое, по меньшей мере, заверено нотариально. Узуфрукт может быть составлен на определенный срок, а также пожизненно для правообладателя. Его нельзя передать третьим лицам либо завещать, - в любом случае узуфрукт аннулируется по факту смерти правообладателя (§§ 1059 и 1061 Гражданского кодекса BGB). Обладатель узуфрукта может владеть земельным участком, но не обязан «заботиться об экономической/хозяйственной сохранности вещи» (§ 1041 Гражданского кодекса BGB). К узуфрукту привязываются обязательства правообладателя перед собственником, «на время узуфрукта отвечать за гражданско-правовые обязательства вещи, которые были в силе уже при создании узуфрукта, в особенности процентные выплаты по ипотечным долгам и поземельным долгам» (§ 1047 Гражданского кодекса BGB).

По налоговым соображениям часто приходят к контрактному соглашению, что пользователь узуфрукта отвечает и за особые обременения земельного участка (например, модернизация строений и т.д.). Таким образом, пользователь узуфрукта может списывать часть прибыли из обременённого объекта на такие расходы (в ежегодной налоговой декларации), поскольку они не считаются регулярными расходами на содержание, а особыми обременениями в понимании Закона о узуфрукте и вообще-то должны были быть оплачены собственником.

Rang
Порядок

Если на недвижимое имущество претендуют несколько третьих лиц, в плане сервитутов и т.п. по второму разделу Земельной книги, и/или в плане финансовых обязательств (поземельный долг, ипотека) по третьему отделу там же, то при реализации этого имущества в следствии вынужденной продажи, происходит конфликт между кредиторами (правообладателями), если прибыль от реализации недостаточно велика, чтобы удовлетворить всех кредиторов. В этих случаях решающим является порядок, в котором различные права записаны в разделы 2 и 3 Земельной книги. Данное положение действует, если в Земельной книге нет предшествующих по времени договорённостей. Если некое право было внесено раньше чем другое право, то оно имеет приоритет и погашается из суммы от реализации предмета раньше, чем последующее право.

Reallast
Реальное обременение

При передаче земельных участков, а также при договорах купли-продажи, иногда выбирают рентную плату вместо обычной оплаты стоимости участка. Эти рентные платежи покупатель должен выплачивать продавцу на протяжении определённого срока и, возможно, и его наследникам. Обязательство к оплате регулярных расходов (пожизненная рента или долгосрочное обременение) может быть внесено в Земельную книгу в виде «реального обременения» Reallast. За счёт внесения реального обременения у кредитора есть вещественное право, гарантией для которого выступает обременённое им земельное имущество. Это почти тоже самое, как при ипотеке или поземельному долгу (§§ 1105 и далее Гражданского кодекса BGB).

 

Sanierungsvermerk
Отметка о перепланировке города

Если совет общины принял решение о перепланировке, переносе зданий, руководствуясь при этом Строительным кодексом BauGB, то все участки в переносимом районе попадают под влияния решения. С принятием решения о переносе обычно перепланируется и освоение местности. В Земельной книге затронутых участков ставят пометку о переносе Umlegunsvermerk, етакже называемую отметкой перепланировки города Sanierungsvermerk. В идеале, все затронутые собственники участков должны получить равноценные участки в новом районе, но при соблюдении необходимого порядка. Разница в стоимости выплачивается в денежном эквиваленте.

Sondereigentum
Особая собственность

При разделе многосемейного дома, либо бизнес-центра, по правилам Закона о праве собственности на жилое помещение WEG, на квартирные и/или долевые собственности появляется особая собственность над соответствующими квартирами и/или непредназначенными для жилья единицами собственности, если они изолированы друг от друга. Условием для этого является наличие свидетельства о полной изолированности жилого помещения (см. пункт «Свидетельство о полной изолированности жилого помещения») от местного органа по надзору за строительством в соответствии с § 7 (4) Nr. 2 Закона о праве собственности на жилое помещение WEG. Особая собственность, которая образуется при разделе, по правилам Закона о праве собственности на жилое помещение WEG, соответственно связана с определёнными долями права собственности на объект в целом, которые, со своей стороны, так же выражены в долях. Подробности можно увидеть из плана раздела имущества Aufteilungsplan с необходимым заявлением о разделе Teilungserklärung от собственника/собственников.

Противоположность особой собственности - общая собственность. При этом, не указанные в плане раздела доли здания, становятся не особой собственностью, а общей собственностью различных владельцев квартир и/или долей. Так поступают с лестничной площадкой, незастроенными местами на участке, крышей и несущими и наружными стенами. Однако, по ним так же могут быть востребованы особые права использования.

Sondernutzungsrecht
Особое право использования (право на особую эксплуатацию)

При разделе многосемейных домов и/или иных зданий на квартирную и/или долевую собственность, как правило, образуются особые права собственности на изолированные квартиры и/или коммерческие части с одной стороны, и общие права собственности с другой. В области общей собственности, опять-таки иногда бывают такие площади и области, которые по самым различным причинам должны использоваться только определёнными жильцами/собственниками. Это может касаться определённых площадок на участке в виде террас или садов, парковочных мест, которые могут использоваться только определёнными собственниками квартир/долевой собственности. Такие области называют правом особого использования. С помощью этого чётко обозначенные части общей собственности ограничиваются от общего использования и передаются для отдельного использования.

Teilungserklärung
Заявление о разделе

Заявление о разделе - это нормированное заявление, которым собственник участка делит существующее или будущее здание по § 8 Закона о жилищной собственности WEG на юридически самостоятельные доли собственности таким образом, что с каждой долей появляется особое право собственности на определённую квартиру (частную квартиру в Германии), либо нежилые помещения. Обычно заявление составляется нотариально, но оно имеет силу и в том случае, если просто сопровождается нотариальным заверением подписи собственника. Его предъявляют в Земельный отдел Grundbuchamt. Также необходимо предъявить справку о полной изолированности помещения Abgeschlossenheitsbescheinigung (см. пункт «Свидетельство о полной изолированности жилого помещения») о том, что особая собственность, связанная с долей совместной собственности, является действительно изолированной квартирой, либо коммерческим помещением. (§§ 3 (2), 7 (4) Nr. 2 Закона о жилищной собственности WEG).

Umlegungsvermerk
Отметка о переносе

Если совет общины принял решение о начале переноса участков в соответствии с §§ 45 и далее строительного кодекса BauGB, то затронуты все участки, которые находятся в зоне переноса. В идеале, такие зоны переноса осваиваются заново. В листах Земельной книги, которые содержат эти участки, ставят отметку о переносе.

По возможности, все затронутые владельцы земельных участков должны по завершении процесса переноса получить равноценный земельный участок в новом месте. Разница в стоимости участков выплачивается деньгами. Во время процесса переноса используются государственное разрешение на продажу, документы на начало наследственной застройки, обременение, соглашение по использованию на неограниченный срок, либо на срок более одного года, а также на раздел участка (§ 144 Строительного кодекса BauGB). Причём независимо от внесения отметки о переносе в Земельную книгу (§ 51 Строительного кодекса BauGB).

Unbedenklichkeitsbescheinigung
Свидетельство Финансового управления об отсутствии у налогоплательщика задолженности по налогам

Свидетельство Финансового управления об отсутствии у налогоплательщика задолженности по налогам - это справка, которую нотариус получает от Финансового ведомства, которое ответственно за налог на приобретение земли, как только налог на приобретение земли по договору купли-продажи, составленному нотариусом, уплачен. Нотариус обязан предоставить Финансовому ведомству копию договора купли-продажи участка, который он составил. Тогда Финансовое ведомство проверяет, действительно ли возникает налог на покупку земли в Германии, и если да, то в какой величине. Следом финансовое ведомство отсылает налогоплательщику – обычно покупателю – соответствующее налоговое извещение. Если налог не возникает или уже уплачен, нотариус получает свидетельство Финансового управления об отсутствии у налогоплательщика задолженности по налогам. Предъявление этого свидетельства является одним из требований Земельного ведомства к изменению записи о собственнике на имя покупателя.

Verwaltergenehmigung
Разрешение администратора

Обычно у сообщества собственников квартир/долей частного или коммерческого здания есть администратор. Последнего, члены сообщества избирают большинством голосов (§ 26 Закона о жилищной собственности WEG). В соответствии с § 12 WEG, собственники квартир в Германии (либо уже при разделе многосемейного дома «заявлением о разделе» - (см. пункт «Заявление о разделе»)) могут принять решение, что собственник для продажи своей жилищной площади нуждается в разрешении от других собственников, либо от третьего лица. Часто это третье лицо – администратор. Если заявление о разделе содержит такое правило, то оно цитируется и в списке Земельной книги каждой квартирной/долевой собственности. Таким образом, уже при первом взгляде на Земельную книгу видно, необходимо ли разрешение администратора для продажи объекта, и в каких случаях оно необходимо. Когда нотариус оформляет договор купли-продажи на квартиру, он должен проверить наличие такого требования в Земельной книге. Если оно есть, то уплата суммы по договору обычно делается зависимой от того, предоставлено ли нотариусу это разрешение от администратора объекта. Отказ в выдаче разрешения на продажу может быть обоснован только весомой причиной (§ 12 Абз. 2 Закона о жилищной собственности WEG).

Vorkaufsrecht
Право преимущественной покупки

Право преимущественной покупки является полномочием на покупку предмета договора по условиям договора купли-продажи, который заключают собственник и третье лицо. Если собственник продаёт свой участок, который обременён правом преимущественной покупки, то правообладатель может заявить продавцу о задействовании своих прав. Тогда он заменяет покупателя (§ 463 Гражданского кодекса BGB). Права преимущественной покупки могут быть согласованны в договоре, например, между братьями и сёстрами, если кто-то из них приобретает родительский дом по наследству. Тогда он или она может предоставить право преимущественной покупки сестре или брату на случай, если он (она) будет продавать его в будущем.

Бывают личные права преимущественной покупки, которые жёстко связаны с правообладателем. Однако, они могут быть передаваемыми и завещаемыми. Можно получить право преимущественной покупки и для соответственного собственника определённого участка, например, участка соседа. Помимо этих гражданско-правовых прав преимущественной покупки существуют и законные права, как например преимущественное право покупки арендатора по § 577 Гражданского кодекса BGB. Также этим правом по закону владеют:

- наследники, если один из них продаёт свою долю (§§ 2034 и далее Гражданского Кодекса BGB)

- местная община по § 24 Строительного кодекса BauGB в области действия плана застройки, если затронутые площади нужны для использования в общественных целях, либо если они лежат в зоне перемещения или законно утверждённой области перепланировки города или градостроительном регионе развития. А также - в рамках Устава о сохранении (§ 172 Строительного кодекса BauGB) и других случаях. В соответствии с § 25 Строительного кодекса BauGB, особые права на преимущественную покупку существуют в рамках плана застройки на незастроенных земельных участках и там, где община предполагает провести градостроительные мероприятия, чтобы сохранить её. Поэтому земельный отдел может обрабатывать договоры купли-продажи и вписывать нового владельца только в тех случаях, когда к запросу на изменение прилагается свидетельство органа власти об отсутствии препятствий для законного совершения сделки, также называемого Свидетельством о праве преимущественной покупки от местной общины. Из него следует нет ли права на преимущественную покупку. А в случае, если оно есть, что община им не воспользуется (иначе бы справку не предоставили). Это не касается частных квартир и долевой собственности.

Zwangsvollstreckungsunterwerfung
Подчинение на принудительное исполнение

Подчинение на принудительное исполнение может быть запрошено нотариально на денежные обязательства, обязательства по другим замещаемым вещам или ценным бумагам, выдачу определенной вещи. Также на передачу недвижимости, на выполнение замещаемых действий (устранение недостатков) и, в конце концов, для незамещаемых действий (предоставление сведений). Правовая сила такого подчинения на принудительное исполнение равна силе решения суда, которым ответчик приговорён к соответствующему действию. Кредитор (заявитель) может, к примеру, с помощью действующего экземпляра документа поручить судебному приставу провести принудительное исполнение приговора, причём также и таким же образом, как будто пристав работает по решению суда. Но это не делает должника беззащитным. Он может защищаться от такого исполнения с помощью ответного иска – Vollstreckungsabwehrklage, если условия для такого исполнения не выполнены. Такое бывает, если срок ещё не наступил, либо если обязательство уже погашено. Здесь всё зависит от случая. Такие вопросы решают местные компетентные суды.

 

 

Все услуги и информация: